Comprar y reformar un piso en Portugalete: permisos, impuestos y ayudas

Más de la mitad de los compradores reforma su casa después de comprarla: el 54 %, con un gasto medio de 32.000 euros que en el País Vasco sube a 45.750, según el XXI Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA, una encuesta a profesionales del sector publicada en diciembre de 2024.

Si vas a comprar un piso en Portugalete para reformarlo, aquí tienes lo que pide el Ayuntamiento, lo que hay que hablar con la comunidad, lo que paga la obra y las ayudas que hay en 2026. Y al final, qué pedirle a quien te haga la obra.

Antes de la obra conviene ver cómo va a quedar. Encargado por tu cuenta, un proyecto de decoración con dos o tres imágenes para un piso de 80 m² cuesta entre 1.800 y 3.500 euros, según la guía de precios de Cronoshare (enero de 2026).

Antes de comprar: qué mirar si lo quieres reformar

• Qué paredes se pueden mover. Tirar o levantar tabiques necesita licencia y, si la pared es de carga, un técnico. Mejor saberlo antes de hacer la oferta que después.
• El edificio. Antes de poner un piso a la venta pedimos al administrador las últimas actas, la ITE y el estado de las derramas, para que sepas si viene alguna obra de la comunidad.
• La fachada y las ventanas. Lo que se ve desde fuera depende de la comunidad y del Ayuntamiento, así que no lo des por hecho.
• La zona. En el casco viejo y en las Casas Baratas (Villanueva, El Progreso y Babcock & Wilcox) hay normas y ayudas propias.

Qué permiso necesita tu obra en Portugalete

Comunicación previa: cocina, baño, suelos e instalaciones

Si no mueves tabiques ni tocas la estructura, la fachada o los elementos comunes, basta con una comunicación previa al Ayuntamiento, según la ordenanza municipal de obras sujetas a comunicación previa (BOB del 5 de octubre de 2016). Entran, entre otras:

• Reformar la cocina o el baño, cambiar los sanitarios o la bañera por un plato de ducha, y alicatar.
• Cambiar los suelos y las puertas, y pintar.
• Fontanería, electricidad, calefacción, gas o cambio de caldera.

Se presenta antes de empezar, con el modelo del Ayuntamiento, una memoria de la obra y un presupuesto detallado por partidas (materiales y mano de obra). Con los papeles completos puedes empezar la obra. Se presenta en la sede electrónica o en la oficina de atención ciudadana (OIAC), según la ficha del trámite.

Licencia: si mueves tabiques o tocas la estructura

Cambiar la distribución del piso o tocar la estructura necesita licencia urbanística (artículo 207 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco). Según la ficha del Ayuntamiento, la licencia de obra menor se tramita en unos 30 días, así que pídela con tiempo. Si la obra lo necesita, te pedirán un proyecto o la firma de un técnico.

Ventanas, fachada y terrazas

Para cambiar las ventanas, el Ayuntamiento tiene un modelo de certificado en el que la comunidad fija el material y el color de la carpintería y de las persianas. Cerrar una terraza necesita el voto de tres quintos de la comunidad (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal) y, si cambia la fachada, un proyecto de arquitecto (artículo 7.4 de la ordenanza de edificación de Portugalete, BOB del 2 de mayo de 2011). En el casco viejo manda además su plan especial.

El contenedor en la calle

La comunicación previa no te deja poner un contenedor ni andamios en la calle: eso es una licencia aparte, con su tasa. En 2026, el contenedor paga 69,10 euros al mes, según la ordenanza fiscal número 8 de Portugalete.

Lo que paga la obra

El ICIO

En Portugalete la obra paga el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: el 5 % del coste de la obra, sin contar el IVA ni los honorarios, según la ordenanza fiscal número 4 de 2026. Lo paga el dueño de la obra. Se liquida con el presupuesto al presentar la comunicación o al conceder la licencia, y al terminar se ajusta a lo que costó de verdad. En la obra menor y la comunicación previa no hay otra tasa: solo el ICIO.

Tiene bonificaciones: del 95 % en obras de accesibilidad, de ascensor o de energía solar en edificios de viviendas, y del 50 % en algunas obras del área de rehabilitación del casco histórico y de las Casas Baratas, con informe de SURPOSA.

El IVA del 10 %

La reforma de tu vivienda puede llevar IVA del 10 % en vez del 21 % si se cumplen tres cosas (artículo 91 de la Ley del IVA, igual en la norma foral de Bizkaia): encargas la obra como particular para tu vivienda, el piso se terminó hace al menos dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del precio.

Leer también: Gastos e impuestos al comprar un piso en Portugalete

La comunidad y los vecinos

Dentro de tu piso puedes hacer obra sin permiso de la junta, siempre que no toques la seguridad, la estructura, la fachada ni los elementos comunes, y avisando antes al presidente de la comunidad (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Las bajantes y demás instalaciones comunes se respetan aunque pasen por tu casa (artículo 9.1).

Portugalete no tiene un horario propio para las obras. La ordenanza de ruidos limita el ruido dentro de los edificios de viviendas, mucho más de 22:00 a 8:00, y tu comunidad puede tener sus normas. Lo sensato es hablar el horario con el presidente antes de empezar.

Los escombros

Los residuos de la obra se separan y se llevan a un garbigune, y al terminar hay que presentar el justificante en el Ayuntamiento (Decreto 112/2012 del Gobierno Vasco y ordenanza de comunicación previa). Sin licencia de obra, los garbigunes de Bizkaia admiten como mucho el equivalente a 10 sacos por persona y semana; con licencia, 2,5 m³ o 1.000 kg a la semana (reglamento de Garbiker, abril de 2022). Si se encarga la empresa, que te dé el justificante.

Ayudas para reformar en 2026

• Gobierno Vasco. Hay ayudas para obras en la vivienda habitual en edificios de más de 20 años, con ingresos máximos de 25.000 euros para la subvención o 39.000 euros para el préstamo, obras de más de 3.000 euros y licencia. Importante: desde mayo de 2026, si la ayuda llega a 6.000 euros o más, no puedes vender el piso en 10 años sin devolverla (Decreto 55/2026, BOPV del 11 de mayo de 2026).
• SURPOSA. La sociedad municipal de rehabilitación tramita esas ayudas en Portugalete y tiene ayudas propias en el casco histórico y en las Casas Baratas.
• La renta. En Bizkaia puedes deducir el 15 % de las obras que mejoran la eficiencia energética de tu vivienda, hasta 20.000 euros al año, con un certificado energético antes y otro después (Hacienda Foral de Bizkaia).
• Next Generation. Las ayudas europeas ya no admiten solicitudes nuevas, según SURPOSA.

Leer también: Certificado energético en Portugalete: cuándo y cómo pedirlo

Antes de contratar la obra: qué pedir

• Un presupuesto por escrito y por partidas, con materiales y mano de obra. El Ayuntamiento te lo va a pedir igual.
• Quién presenta la comunicación previa o la licencia, y quién se encarga de los escombros y del justificante.
• El plazo de la obra por escrito y qué pasa si se retrasa.
• Pagos por transferencia y por fases, nunca todo por adelantado, con factura y el IVA que corresponda.
• Obras parecidas que hayan hecho, para verlas o hablar con esos clientes.

Y si todavía estás buscando piso, recuerda: si lo compras con nosotros, el proyecto de decoración te lo regalamos.

Fuentes

• XXI Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA (nota de prensa del 19/12/2024) y guía de precios de Cronoshare para contratar un decorador de interiores (09/01/2026).
• Ordenanza municipal de obras sujetas a comunicación previa de Portugalete (BOB 05/10/2016) y fichas de trámites del Ayuntamiento, consultadas el 30/09/2026.
• Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, artículo 207 (texto consolidado del BOE, 29/12/2025).
• Ordenanza de edificación y urbanización de Portugalete (BOB 02/05/2011) y ordenanza de ruidos (BOB 14/09/2004).
• Ordenanzas fiscales de Portugalete de 2026 (número 4, ICIO, y número 8, ocupación de la vía pública), aprobadas por el Pleno el 30/10/2025.
• Ley 37/1992 del IVA, artículo 91, Norma Foral 7/1994 del IVA de Bizkaia y Real Decreto-ley 26/2026 (BOE 30/09/2026).
• Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7, 9 y 17 (texto consolidado del BOE, 21/03/2026).
• Decreto 112/2012 del Gobierno Vasco y reglamento de garbigunes de Bizkaia (Garbiker, 01/04/2022).
• Ayudas a la rehabilitación del Gobierno Vasco (Orden de 21/07/2021 y Decreto 55/2026, BOPV 11/05/2026), ayudas de SURPOSA y deducciones de la renta de Bizkaia, consultadas el 30/09/2026.

Puedes comprobarlo todo en esas fuentes. Esto es información general: cada obra se mira aparte.