Vuelve la prórroga del alquiler de dos años: qué cambia en Portugalete

El 2 de octubre el Congreso votó no a los dos decretos de vivienda de septiembre: el de la prórroga, por 172 votos a favor y 178 en contra, y el de la renovación automática, por 166 a favor y 184 en contra, según la nota de prensa del Congreso. Cuatro días después, el Gobierno aprobó otros dos con casi las mismas medidas. Si alquilas un piso en Portugalete, o quieres vender uno alquilado, esto es lo que vale hoy y lo que puede llegar.

La prórroga de hasta dos años

Está en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026. Así funciona:

• La pide el inquilino de un alquiler de vivienda habitual que estuviera en vigor el 8 de octubre de 2026, cuando su plazo obligatorio de cinco años (siete si el propietario es una empresa) acabe antes del 31 de diciembre de 2028. También cuando acaben las prórrogas que vienen después: la tácita de hasta tres años más o la tácita reconducción del Código Civil.
• El alquiler se alarga año a año, hasta dos años más, con las mismas condiciones del contrato.
• El inquilino tiene que estar al día con la renta y haberlo estado todos los meses de los ocho anteriores.
• El propietario tiene que aceptarla, salvo que acordéis otras condiciones, que firméis un contrato nuevo o que necesite la vivienda para vivir él o un familiar directo y lo comunique con dos meses de antelación, con una causa real que pueda demostrar, aunque el contrato no lo prevea (artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU).
• No se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja que la de ahora.
• En una zona tensionada va antes la prórroga de hasta tres años del artículo 10.3 de la LAU, y las dos no se suman. Portugalete, hoy, no lo es: te lo contamos abajo.

¿Y si tu inquilino ya la pidió?

Si la pidió con el decreto de marzo, el Real Decreto-ley 8/2026, la petición vale sin repetirla, aunque aquel decreto se cayera en abril. Cuando acabe esa prórroga, una nueva habrá que pedirla con las reglas de ahora (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 29/2026).

El decreto nuevo no dice nada de las peticiones hechas con el de septiembre, que estuvo en vigor muy pocos días. Esas hay que mirarlas una a una. Y si el inquilino cumple los requisitos, puede pedirla ahora con el decreto nuevo.

Lo que puede subir la renta hasta 2027

Si a tu alquiler le toca actualizar la renta entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida es la que acordéis de nuevo. Si no hay acuerdo, como mucho un 2 %. Y si la renta supera el límite del índice de referencia, allí donde ese límite se aplica, no sube nada (disposición final sexta).

Además, el decreto cambia el artículo 18 de la LAU: la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé, y la subida nunca puede pasar del índice oficial para actualizar alquileres, el IRAV.

Alquiler de temporada y por habitaciones

• El alquiler de temporada vuelve a tener reglas: más de 31 días y, como norma, no más de 12 meses, para quien está fuera de su casa por una causa real. La causa tiene que figurar en el contrato y el propietario tiene que poder demostrarla. Si no, o si pasa de 12 meses sin motivo o se encadenan más de dos contratos seguidos, se trata como un alquiler de vivienda habitual (artículos 7.2 y 9 bis de la LAU).
• Los de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con sus reglas hasta que acaben, sin prórroga.
• Si alquilas por habitaciones, la suma de lo que pagan todos no puede pasar de la renta del piso entero (artículo 17.9).

La renovación de cinco años: desde el 15 de noviembre, si se convalida

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia el artículo 10 de la LAU. Cuando pasen los cinco años (siete si el propietario es una empresa), si nadie avisa, el alquiler se renovaría por otros cinco (o siete). El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación y, si no renueva, pagar al inquilino una indemnización: doce mensualidades, o una por cada año que haya vivido en el piso si sale más, calculadas con el sistema estatal de precios de referencia del alquiler o, si no hay dato, con la renta.

Hay excepciones, por ejemplo que el propietario necesite la vivienda para vivir él o un familiar, o que el inquilino rechace un contrato nuevo de al menos cinco años con la renta limitada. Solo contaría para los vencimientos posteriores al 15 de noviembre, y los avisos de no renovar dados antes del 7 de octubre siguen valiendo, sin indemnización (disposición transitoria única). Si entra en vigor, la prórroga de dos años no se aplicaría cuando toque esta renovación de cinco años.

Si tienes un piso alquilado y quieres venderlo

Vender con inquilino dentro se puede: el alquiler sigue y pasa al comprador (artículo 14 de la LAU).

Tu inquilino tiene derecho a comprarlo antes que nadie, al mismo precio. Tiene 30 días naturales desde el día siguiente a que le notifiques de forma fehaciente que vendes, el precio y las demás condiciones, y esa notificación caduca a los 180 días. Si no se le notifica, o al final se vende más barato, puede quedarse con la vivienda después de la venta, en los 30 días siguientes a que el comprador le comunique la compra (artículo 25).

Lo que cambia: desde el 8 de octubre ya no se puede pactar que el inquilino renuncie a ese derecho (artículo 25.8). Si vuestro contrato es anterior y lo pactasteis, el decreto no dice qué pasa con esa renuncia, así que antes de vender hay que mirar el contrato y las fechas.

Si vendes el piso junto con otros pisos o locales, la notificación tiene que decir el precio que corresponde al piso alquilado y cómo se ha calculado. Y si se convalida el decreto de la renovación, el comprador también se quedaría con la obligación de pagar la indemnización si no renueva.

¿Portugalete es zona tensionada?

No. A 10 de octubre de 2026, Portugalete no aparece entre los municipios declarados en la web del Gobierno Vasco sobre zonas tensionadas. Tampoco Santurtzi ni Sestao. Barakaldo sí, desde la orden del Gobierno Vasco de 31 de marzo de 2025 (BOE del 30 de abril de 2025).

Eso sí, el Ayuntamiento de Portugalete pidió la declaración al Gobierno Vasco el 29 de julio de 2026, según enPortugalete.com, y Santurtzi también la pidió en julio, según eldiario.es. Si se aprueba, en los alquileres nuevos habría límites a la renta (con el índice de referencia, que en Bizkaia existe desde el 21 de abril de 2026), y el inquilino podría pedir la prórroga de hasta tres años de la LAU. Te lo contaremos aquí en cuanto haya novedades.

Puedes comprobar todo lo que contamos en el BOE y en la web del Gobierno Vasco. Esto es información general: cada caso se mira aparte.

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