Tasación o valoración: qué diferencia hay y cuál necesitas para vender

«¿Me hacéis una tasación del piso?» Es de lo primero que nos preguntan muchos propietarios en Portugalete. Casi siempre lo que quieren saber es a qué precio pueden vender. Y para eso no necesitan una tasación, sino una valoración. Parecen lo mismo, pero no lo son: las hace gente distinta, sirven para cosas distintas y una se paga y la otra no.

Las dos, de un vistazo

	Tasación	Valoración
Quién la hace	Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, o el servicio de tasación de un banco	Una inmobiliaria que conoce la zona
Para qué sirve	Para que el banco calcule cuánto presta en una hipoteca	Para decidir el precio de salida del piso
En qué se apoya	Una norma oficial (Orden ECO/805/2003) con métodos fijados	Pisos parecidos vendidos cerca, el estado del piso y del edificio, y la competencia que tiene hoy
Quién la paga	Quien pide la hipoteca (el comprador, normalmente)	Con nosotros, nadie: es gratis y sin compromiso
Cuánto dura	Seis meses	Mientras no cambie el mercado; conviene revisarla si el piso tarda en venderse
¿Vale para el banco?	Sí	No

Qué es una tasación

Es un informe oficial sobre el valor de un inmueble, pensado sobre todo para las hipotecas. Solo la pueden firmar las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Banco de España y los servicios de tasación de los bancos (Orden ECO/805/2003, artículo 3). Los tasadores son arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores (Real Decreto 775/1997).

El tasador visita el piso, lo mide, lo fotografía y lo compara con ventas reales de la zona, según explica el Banco de España. La norma se actualizó en 2025 y ahora la tasación también tiene en cuenta el certificado energético inscrito y los riesgos climáticos (Orden ECM/599/2025, en vigor desde el 12/08/2025).

• La paga quien pide la hipoteca (Ley 5/2019, artículo 14).
• Caduca a los seis meses (Orden ECO/805/2003, artículo 62).
• Puedes llevar la tuya: el banco está obligado a aceptar una tasación que le aportes, si es de un tasador homologado y no ha caducado (Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario, artículo 3 bis).
• Marca el préstamo: según el Banco de España, la hipoteca normalmente no pasa del 80 % del valor de tasación.

Qué es una valoración

Es el estudio que hace una inmobiliaria para decidir a qué precio sale el piso. No la regula ninguna norma y no vale para el banco, pero responde a la pregunta que de verdad te importa cuando vendes: a cuánto se está vendiendo un piso como el tuyo en tu calle.

Nosotros empezamos con una estimación de nuestro valorador online (en el menú lo verás como «Tasación online»). Luego la afinamos contigo: la planta, el ascensor, la luz, el estado del piso y del edificio, las derramas previstas y los pisos con los que va a competir. Es gratis y pedirla no te obliga a vender.

¿Necesitas una tasación para vender tu piso?

No. Ninguna norma pide una tasación para vender. La tasación la encarga el banco del comprador cuando pide la hipoteca, y la paga él.

Lo que sí te afecta es su resultado. Como el banco presta sobre el valor de tasación, si la tasación sale por debajo del precio que habéis pactado, el comprador tiene que poner más dinero de su bolsillo o la operación se complica. Por eso conviene salir con un precio que se pueda defender con ventas reales: es el que mejor aguanta la tasación del banco.

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Otros «valores» que no son el precio

En Bizkaia hay otros dos valores oficiales que a menudo se confunden con lo que vale el piso:

• El valor catastral. En Bizkaia lo fija el Catastro de la Diputación Foral, no el del Estado. Sirve para el IBI. Los valores revisados están en vigor desde el 01/01/2025, según la Diputación Foral de Bizkaia.
• El Valor Mínimo Atribuible (VMA). Es el valor que usa Hacienda Foral de Bizkaia para comprobar lo que se declara en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando se compra un piso usado (Hacienda Foral de Bizkaia). No es el precio de mercado, y se puede recurrir.
• El «valor de referencia» del que hablan las noticias es el del Catastro del Estado, que no trabaja en el País Vasco ni en Navarra (Catastro). En Bizkaia la referencia es el VMA.

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Si el piso es heredado y todavía no sabéis qué hacer con él, tienes también cómo valorar una vivienda heredada en Bizkaia.

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, de normas de valoración (BOE 09/04/2003; texto consolidado con la Orden ECM/599/2025, BOE 12/06/2025).
• Real Decreto 775/1997, de homologación de las sociedades de tasación (BOE 13/06/1997).
• Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario, artículo 3 bis (texto consolidado del BOE).
• Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, artículo 14 (BOE 16/03/2019).
• Banco de España, Portal Cliente Bancario: «La tasación no solo es un mero trámite» (12/03/2024).
• Diputación Foral de Bizkaia: revisión de los valores catastrales (01/10/2024). Hacienda Foral de Bizkaia: Valor Mínimo Atribuible (Gure Gida, consultado el 30/09/2026).
• Catastro: preguntas frecuentes (consultado el 30/09/2026).

Esto es información general: cada piso se mira aparte.