Gastos e impuestos al vender tu piso en Portugalete

Cuando vendes tu piso, lo que firmas en la notaría no es lo que te queda limpio. Hay papeles que pedir antes, gastos el día de la firma e impuestos después. Si los tienes claros desde el principio, puedes fijar el precio y planificar el siguiente paso sin sorpresas.

Te lo contamos en tres momentos: antes de poner el piso a la venta, el día de la notaría y después de vender.

Antes de poner el piso a la venta

Nota simple

Es el resumen del Registro de la Propiedad: quién es el dueño, qué cargas tiene el piso (una hipoteca, un embargo) y su descripción. Cuesta 9,02 euros más IVA por finca, según el Colegio de Registradores. Es lo primero que conviene mirar, porque una carga olvidada puede parar una venta.

Si piensas vender, nosotros te la pedimos y la pagamos, y te revisamos la documentación sin coste. Lo tienes en nuestra página del Registro de la Propiedad de Portugalete.

Certificado energético

Es obligatorio para vender, lo encarga el propietario y la calificación tiene que salir en los anuncios (Real Decreto 390/2021). En Euskadi, además, tiene que estar inscrito en el registro del Gobierno Vasco antes de anunciar el piso (Decreto 25/2019). Vale diez años, o cinco si la calificación es G. No tiene precio oficial: lo fija cada técnico.

Leer también: Certificado energético en Portugalete: cuándo y cómo pedirlo

Certificado de la comunidad

En la escritura tienes que declarar si estás al corriente con la comunidad de propietarios, con un certificado del secretario con el visto bueno del presidente. El secretario tiene siete días naturales para dártelo (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pídelo con tiempo y comprueba de paso si hay alguna derrama aprobada.

El día de la notaría

La notaría

Los aranceles de los notarios los fija el Gobierno y son iguales en todas las notarías. Salvo que se pacte otra cosa, la escritura la paga la parte vendedora y la primera copia la parte compradora (artículo 1455 del Código Civil). Lo normal es dejarlo claro en el contrato de arras.

Cancelar la hipoteca

Si al piso le queda hipoteca, se paga con el dinero de la venta el mismo día de la firma, y después hay que borrarla del Registro. El banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo, pero la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario la limita y nunca puede pasar de la pérdida real que le supone al banco. Pídele al banco con tiempo el importe exacto que queda por pagar.

En Bizkaia, la escritura que cancela una hipoteca que se pidió para comprar o rehabilitar la vivienda habitual está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según la Hacienda Foral de Bizkaia.

Después de vender

La plusvalía municipal

Es el impuesto sobre lo que ha subido el valor del suelo desde que compraste. En Bizkaia se rige por la Norma Foral 8/1989, no por la ley estatal, y en Portugalete por la ordenanza fiscal número 5 de 2026. Lo esencial:

• La paga la parte vendedora.
• Si vendes por menos de lo que te costó, no hay impuesto. Tienes que declararlo igual y presentar las dos escrituras, la de compra y la de venta.
• Se calcula por el método de coeficientes, pero puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si te sale menos. Hay que pedirlo en la declaración.
• En Portugalete se presenta una declaración en el Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la escritura, y el Ayuntamiento te manda la liquidación.

El IRPF de la venta

Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia que se declara en la renta del año siguiente. En Bizkaia se aplica el IRPF foral (Norma Foral 13/2013), con sus propias reglas. Las dos que más se preguntan:

• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta hasta 400.000 euros de ganancia, una sola vez, según la Hacienda Foral de Bizkaia.
• Si reinviertes lo que cobras en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta, toda o en proporción a lo que reinviertas, según la Hacienda Foral de Bizkaia.

Aquí no hacemos cuentas de impuestos: cada caso depende de cuándo y por cuánto compraste y de tu situación. Consulta tu caso con tu gestor o con la Hacienda Foral de Bizkaia.

El IBI del año de la venta

El IBI lo paga entero quien es dueño el 1 de enero (Norma Foral 4/2016), así que el del año de la venta te llega a ti. Lo habitual es pactar en las arras que la parte compradora te devuelva la parte de los meses que el piso ya es suyo.

Leer también: IBI en Portugalete: quién lo paga, plazos y bonificaciones

Si el piso es heredado, tienes todo lo que cambia en nuestra guía del heredero único en Bizkaia.

Fuentes

• Norma Foral 8/1989 del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, texto consolidado de la Hacienda Foral de Bizkaia (última modificación 27/06/2022).
• Ordenanza fiscal número 5 del Ayuntamiento de Portugalete, aprobada por el Pleno el 30/10/2025, en el documento de ordenanzas de 2026.
• Norma Foral 13/2013 del IRPF de Bizkaia y preguntas frecuentes de la Hacienda Foral de Bizkaia, consultadas el 30/09/2026.
• Norma Foral 4/2016 del IBI de Bizkaia, texto consolidado (01/01/2022).
• Real Decreto 390/2021 (BOE 02/06/2021) y Decreto 25/2019 del Gobierno Vasco (BOPV 11/03/2019).
• Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE 16/03/2019), Ley de Propiedad Horizontal y artículo 1455 del Código Civil.
• Precio de la nota simple: Colegio de Registradores, consultado el 30/09/2026.

Puedes comprobarlo todo en esas fuentes. Esto es información general: cada venta se mira aparte.