El Congreso tumba la prórroga del alquiler: qué queda en Portugalete

El Gobierno aprobó el 29 de septiembre una prórroga de hasta dos años para muchos alquileres de vivienda, en el Real Decreto-ley 26/2026 (BOE del 30 de septiembre), y la renovación automática de los alquileres, en el Real Decreto-ley 27/2026 (BOE del 1 de octubre). El Congreso votó no a los dos. Si alquilas un piso en Portugalete, o quieres vender uno alquilado, esto es lo que queda.

Lo que cae

• La prórroga de hasta dos años que podía pedir el inquilino si su alquiler de vivienda habitual acababa antes del 31 de diciembre de 2028.
• El límite a la subida anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
• La prohibición de pactar que el inquilino renuncie a comprar antes que nadie (tanteo y retracto).
• Las reglas nuevas del alquiler de temporada y de las habitaciones.
• La renovación automática: prórrogas seguidas de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, con indemnización si el propietario no renovaba.

¿Y si tu inquilino ya pidió la prórroga?

Ya no se pueden pedir nuevas prórrogas al amparo de estos decretos derogados. Las prórrogas previstas en la LAU siguen su propio régimen. Las que se pidieron mientras estuvo en vigor hay que mirarlas una a una: cuándo acaba el alquiler, cuándo se pidió y qué se contestó (OCU, 2 de octubre de 2026).

En abril pasó lo mismo con el Real Decreto-ley 8/2026, que el Congreso tumbó el 28 de abril. Los abogados que citaba idealista/news ese día coincidieron en que valía la prórroga de los alquileres que acababan mientras el decreto estuvo en vigor, y también la que el propietario ya había aceptado. Para los que acababan después hubo opiniones distintas (Iberley, 29 de abril de 2026).

Lo que vale hoy si alquilas

• El alquiler de vivienda habitual se alarga de año en año hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa, salvo que el inquilino avise con 30 días (artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
• Después, si nadie avisa, el propietario con cuatro meses y el inquilino con dos, sigue de año en año hasta tres años más (artículo 10.1).
• En las zonas tensionadas hay además una prórroga de hasta tres años que puede pedir el inquilino (artículo 10.3). Portugalete, hoy, no lo es: te lo contamos abajo.

Si tienes un piso alquilado y quieres venderlo

Vender con inquilino dentro se puede: el alquiler sigue y pasa al comprador (artículo 14). Tu inquilino puede tener derecho a comprarlo antes que nadie, al mismo precio: dispone de 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales (artículo 25).

Con la caída del decreto vuelve a poderse pactar que renuncie a ese derecho. Si lo habéis pactado, hay que avisarle de que vas a vender al menos 30 días antes de la compraventa (artículo 25.8).

¿Portugalete es zona tensionada?

No. A 30 de septiembre de 2026, Portugalete no está declarado zona de mercado residencial tensionado, según las listas oficiales del Gobierno Vasco y del Ministerio de Vivienda. Tampoco Santurtzi ni Sestao. Barakaldo sí lo está, desde la orden del Gobierno Vasco de 31 de marzo de 2025 (BOE del 30 de abril de 2025).

Eso sí, el Ayuntamiento de Portugalete pidió la declaración al Gobierno Vasco el 29 de julio de 2026, según enPortugalete.com, y Santurtzi también la pidió en julio, según eldiario.es. Si se aprueba, en los alquileres nuevos habría límites a la renta (con el índice de referencia, que en Bizkaia existe desde el 21 de abril de 2026). Te lo contaremos aquí en cuanto haya novedades.

Puedes comprobar todo lo que contamos en el BOE, en la web del Congreso y en la del Gobierno Vasco. Esto es información general: cada caso se mira aparte.

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